小虎租房XIAOHU ZUFANG · 中台
合伙人版 · 不含灵工平台 —— 双方为平等的合作/合伙关系，无坐班、无考勤、无底薪，按业务成果分成；分成款由公司直接支付，税费依法处理（自然人为劳务报酬预扣，个体工商户为经营所得自行申报）。
签订日期：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日
1. 甲方系依法设立并具备房地产经纪／信息中介服务资质的经纪机构，拥有房源信息系统、签约与法务流程及运营赋能体系；
2. 乙方具备房产市场资源与业务能力，自愿以独立、自主、自负盈亏的方式与甲方开展业务合作；
3. 双方系平等民事主体之间的业务合作关系，不建立劳动关系；乙方分成收益由甲方直接支付，相关税费依法处理；
4. 双方本着平等自愿、诚实信用、合作共赢原则，依据《中华人民共和国民法典》达成如下协议。
1.2 甲方不向乙方支付工资、奖金、津贴等任何劳动报酬。乙方收入来源于本协议约定的业务分成及第五条约定的首月一次性展业扶持补贴，无业务即无分成、无任何保底。
1.3 甲方不对乙方进行考勤、排班、请假等人事管理，不设最低在岗工时与强制坐班义务；甲方不派单、不设定额、不对乙方作成果以外考核。
1.4 乙方以独立合作方身份，可同时与其他中介机构、平台或个人开展合作，本协议不作独家限制（但不得侵害甲方商业秘密与商业利益）。
1.5 乙方自行承担展业过程中的获客推广、交通通讯、带看等费用及经营风险；业务未成交的，甲方不承担补偿责任。
1.6 乙方应如实向甲方披露其与第三方（其他中介机构、平台）的合作情况，便于双方核算与合规管理；该披露不作为对乙方展业自由的限制。
2.1 合作业务范围：房产买卖、租赁居间业务中的客源与房源开发、信息引流、客户带看、撮合促成、协助签约等环节。合作区域：【＿＿＿＿＿＿＿＿】。
2.2 乙方按甲方业务流程，将开发的房源、客户信息录入甲方系统；对外居间（撮合签约）合同统一以甲方名义签署，佣金由甲方统一收取，乙方不以自己名义从事居间签约。
2.3 乙方对外应如实表明其合作方身份，不得以甲方员工名义宣传、承诺或收取任何费用。
2.4 乙方超越授权范围、或违反法律法规开展业务所产生的责任，由乙方自行承担；给甲方或第三方造成损失的，甲方有权追偿。
3.1 甲方为乙方提供：系统操作账号及房源信息库、楼盘资料、交易与签约流程支持、法务与风控支持、业务培训赋能、品牌宣传物料等（下称"合作赋能"）。
3.2 合作赋能属于平等合作下的资源共享，不构成甲方对乙方的劳动管理；甲方组织的培训、答疑为自愿参加，不纳入考核、不作考勤。
3.3 合作赋能的基础服务按附件一约定收取或不收取合作服务费；任何收费均以双方书面确认为准。
4.1 乙方自主安排工作时间、工作地点与工作方式，可自行决定投入的精力与获客渠道（含线上自媒体、私域、线下社区等）。
4.2 乙方对自身业务成果独立负责：客户由乙方自行开发、维护；因乙方过错引发的退佣、投诉、赔偿，按本协议及附件执行。
4.3 乙方可自行决定是否投保社会保险、商业保险；双方非劳动关系，甲方无缴纳社保及住房公积金的义务。甲方可另行组织团体商业意外险，由乙方自愿投保，该投保不构成劳动关系认定依据。
5.2 该补贴性质：一次性、非劳动报酬、非保底工资；仅适用于自本协议生效之日起的第一个自然月，此后不重复、不递延、不并入分成。
5.3 发放条件：乙方在合作首月内，完成双方书面确认的《首月展业计划确认单》（附件三）所列基础展业动作（含房源开发、客户开发、有效跟进、带看等），并经双方确认。
5.4 该补贴不改变双方非劳动关系的性质，不构成甲方对乙方的劳动管理，不产生社会保险及住房公积金缴纳义务；补贴对应的税费依法处理（乙方为自然人的，由甲方依法预扣预缴）。
6.1 自合作第二个月起，乙方收益为业务分成款（非劳动报酬），无底薪、无保底，计算方式与比例详见附件一《佣金分成与结算方案》。
6.2 结算方式：甲方以对公账户直接支付至乙方指定账户——乙方为自然人的，支付至其本人实名银行账户；乙方为个体工商户的，支付至其对公账户。乙方账户信息变更应及时书面通知甲方。
6.3 结算前提：以客户与甲方签署合同、佣金款项实际到账且无退佣、纠纷为前提；条件未成就的，对应分成不予支付、不递延为任何形式"工资"。
6.4 结算周期：双方选择 □随单结算 □按周结算 □按半月结算（勾选其一），于结算条件成就后＿＿个工作日内支付；双方于每期结算时以《业务结算确认单》（附件四）对账确认。
（1）乙方为自然人的：分成收入属「劳务报酬所得」，甲方作为支付方系法定扣缴义务人，依法按次（连续性收入以一个月内取得的收入为一次）预扣预缴个人所得税——每次收入不超过 4,000 元的减除 800 元费用，4,000 元以上的减除 20% 费用，余额适用 20%–40% 三级预扣率；年度终了由乙方并入综合所得办理汇算清缴，多退少补。
（2）乙方为个体工商户的：分成收入属「经营所得」，由乙方自行依法申报缴纳并开具发票，甲方依法不代扣代缴。
（3）乙方应配合甲方依法履行扣缴义务，提供真实、完整的身份及涉税信息；乙方不得要求甲方以"工资""薪酬"等名目处理分成款，亦不得要求甲方以任何不合规方式规避税费。
6.6 票据：乙方应按甲方要求提供合法有效的收款凭证或发票；乙方为自然人的，可依法向税务机关申请代开增值税普通发票。因乙方未提供合规票据致使甲方承担额外税负或损失的，由乙方承担相应责任。
6.7 双方非劳动关系，甲方不代缴社会保险与住房公积金；乙方如需参保，应自行依法办理。
6.8 因乙方过错导致退佣、赔偿的，甲方有权在后续分成中相应扣回，并向乙方出具书面说明。
7.1 乙方应遵守附件二《合作服务规范》。该规范系双方约定的服务与质量规则，不是劳动规章制度；其目的为保证房源真实、交易安全与客户体验。
7.2 乙方违反前款约定的，甲方可采取的措施限于：提示整改、暂停或终止系统使用权限、调整合作等级、终止合作。上述措施为合作风控，不包含任何"纪律处分、罚款、辞退"式劳动管理措施。
7.3 乙方承诺：不发布虚假房源、不炒卖房源、不赚取差价、不私自向客户收取费用、不冒用甲方名义签约或收款。
8.1 甲方系统的客户信息、房源底价、成交数据、内部资料属甲方商业秘密，乙方应严格保密；本协议终止后保密义务持续两年。
8.2 合作期间乙方录入甲方系统的房源、客户数据信息归甲方所有，乙方不得擅自导出或用于非合作业务。
8.3 乙方自制宣传素材的使用应符合甲方品牌使用规范；甲方有权在授权范围内展示乙方经办的成交案例。
9.1 协议期限：自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日，期满双方无异议自动续展一年，或另行续签。
9.2 任一方可提前＿＿日书面通知解除本协议，无需说明理由；解除时应结清已成就但未付的分成款。
9.3 因双方为合作关系而非劳动关系，协议解除或终止不产生经济补偿金、赔偿金等劳动法义务。
9.4 协议终止后乙方应归还甲方账号、物料，停止以甲方名义开展业务。
乙方确认并承诺：
11.1 任何一方违反本协议，应赔偿由此给对方造成的损失。
11.2 本协议履行发生争议，双方应友好协商；协商不成的，按民事争议处理，向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉。
11.3 若仲裁机构或司法机关依据客观事实认定双方存在劳动关系的，从其认定，本协议其他条款不受影响。
12.1 本协议附件为协议组成部分，与本协议具有同等效力：附件一《佣金分成与结算方案》／附件二《合作服务规范》／附件三《首月展业计划确认单》／附件四《业务结算确认单》。
12.2 本协议的补充、变更须经双方书面确认后生效。
12.3 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（盖章）之日起生效。
授权代表签字：＿＿＿＿＿＿
日期：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日
1. 佣金基数：以甲方与客户实际签署的居间合同项下、甲方实际收取的佣金（服务费）为准。
2. 到账口径：以佣金款项实际到达甲方指定账户、且无退佣、退款、纠纷为结算前提。
| 业务类型 | 佣金基数 | 乙方分成比例 |
|---|---|---|
| 租赁居间 | ＿＿＿＿（如一个月租金） | ＿＿％ |
| 买卖居间 | 成交价 × ＿＿％ | ＿＿％ |
| 其他业务 | ＿＿＿＿ | ＿＿％ |
1. 结算周期：□随单结算 □按周结算 □按半月结算（勾选其一）。
2. 结算流程：甲方出具《业务结算确认单》（附件四）→ 双方对账确认 → 甲方以对公账户直接支付至乙方指定账户。
3. 支付时限：结算条件成就后＿＿个工作日内。
4. 收款账户：乙方为自然人的，为其本人实名银行账户；乙方为个体工商户的，为其对公账户。
| 乙方主体 | 税目 | 计税与申报 | 扣缴义务人 |
|---|---|---|---|
| 自然人 | 劳务报酬所得 | 每次≤4,000元减800元费用；>4,000元减20%；余额适用 20%–40% 三级预扣率；年度汇算清缴多退少补 | 甲方（法定） |
| 个体工商户 | 经营所得 | 自行申报缴纳，自行开具发票 | 乙方自行（甲方不代扣） |
双方非劳动关系，甲方不代缴社会保险与公积金。
1. 乙方为个体工商户的，应按结算金额向甲方开具合法有效发票。
2. 乙方为自然人的，可依法向税务机关申请代开增值税普通发票，或按甲方要求提供合法收款凭证。
3. 因乙方未提供合规票据致使甲方承担额外税负或损失的，由乙方承担相应责任。
1. 因乙方过错导致退佣、赔偿的，甲方有权在后续分成中相应扣回，并向乙方出具书面说明。
2. 乙方对扣回有异议的，可依据协议第十一条约定协商解决。
本规范对乙方违反时的处理措施限于「合作风控」（提示整改、暂停／终止系统权限、调整合作等级、终止合作），不包含任何"纪律处分、罚款、辞退"式劳动管理措施。
1. 录入房源须真实、有效，不得发布虚假房源。
2. 房源信息（价格、户型、面积、楼层、图片等）须与实际情况一致。
3. 已售／已租房源应及时下架，不得继续对外展示。
1. 客户信息须真实采集，不得虚构、冒用。
2. 客户个人信息仅用于本合作业务，不得泄露、倒卖或挪作他用。
3. 遵守个人信息保护相关法律法规。
1. 对外居间（撮合签约）统一以甲方名义签署，乙方不以自己名义签约或收款。
2. 不赚取差价、不私自向客户收取费用。
3. 如实披露房源权属、抵押、租约等关键信息。
1. 使用甲方品牌、物料须符合品牌使用规范。
2. 不得冒用甲方名义对外宣传、承诺或收取费用。
3. 不得抢注、仿冒甲方商标、字号。
1. 乙方违反本规范的，甲方可采取：提示整改、暂停或终止系统使用权限、调整合作等级、终止合作。
2. 上述措施为合作风控，非劳动纪律处分。
1. 甲方可依业务需要更新本规范，更新内容以书面或系统公告方式告知乙方。
合作方（乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿ 合作起始日：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日
首月（第1个自然月）基础展业动作（双方确认）：
| 维度 | 数量标准 | 有效口径 |
|---|---|---|
| 房源开发 | 每周 ≥ 5 套 | 真实房源 + 系统录入（来源不限，含同行转录） |
| 客户开发 | 每周 ≥ 5 个 | 真实电话 + 完整需求档案 |
| 有效跟进 | 每天 ≥ 10 条 | 有实质内容 + 下一步计划 |
| 带看 | 每周 ≥ 5 次 | 现场照片留痕 |
展业扶持补贴：人民币 4,000 元（大写：肆仟元整），一次性、非劳动报酬。
发放条件：乙方在首月内完成上表所列基础展业动作，并经双方确认。
甲方（盖章）：＿＿＿＿＿＿＿＿ 乙方（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿ 日期：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日
编号：＿＿＿＿＿＿＿＿
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 成交业务类型 | □租赁居间 □买卖居间 □其他：＿＿ |
| 房源 / 楼盘 | ＿＿＿＿＿＿ |
| 客户 | ＿＿＿＿＿＿ |
| 居间合同编号 | ＿＿＿＿＿＿ |
| 佣金总额 | ＿＿＿＿＿＿ 元 |
| 实际到账金额 | ＿＿＿＿＿＿ 元 |
| 乙方分成比例 | ＿＿％ |
| 乙方分成金额 | ＿＿＿＿＿＿ 元 |
| 预扣个税（自然人） | ＿＿＿＿＿＿ 元 |
| 实付分成金额 | ＿＿＿＿＿＿ 元 |
| 收付方式 | □银行转账（对公→个人） □银行转账（对公→个体户对公） |
| 结算日期 | ＿＿＿＿年＿＿月＿＿日 |
甲方确认（盖章／签字）：＿＿＿＿＿＿ 乙方确认（签字）：＿＿＿＿＿＿ 日期：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日
同时满足以下条件才能签本协议；有一项不满足，请按劳动关系处理（签《劳动合同》＋依法缴社保）：
反面结论必须说透：如果乙方本质是「受公司统一指挥的全职坐班顾问」——打卡上下班、公司排班调岗、强制参加早晚会、客源由公司统一派发、收入虽叫"分成"但实际旱涝保收、首月补贴被做成每月固定发放——那么签本协议不会改变劳动关系认定，反而因"以合作之名行用工之实"加大违法风险（补缴社保、经济补偿、双倍工资、行政处罚）。这类人员没有变通空间，只有依法用工一条路。
| # | 红线动作 | 被认定劳动关系／违法的后果 |
|---|---|---|
| 1 | 钉钉／考勤机打卡，迟到早退扣钱 | 最典型的人身管理标志，坐实受劳动管理 |
| 2 | 公司统一排班、强制坐班、规定在岗时长 | 工作时间被支配 = 人格从属 |
| 3 | 公司派单并强制完成，完不成有考核、谈话、处分 | 任务分配 + 绩效考核 = 组织管理 |
| 4 | 请假需审批，按"事假"扣款或要求补班 | 审批权是劳动关系专属标志 |
| 5 | 按月固定金额发放（含把"首月补贴"做成每月固定） | 固定报酬 = 工资，经济从属 |
| 6 | 统一工装胸牌且强制穿戴、配发工位工牌 | 组织外观证据，客户会以为其是店员 |
| 7 | 强制参加早会／周会并纳入考核 | 管理与指挥的日常表现 |
| 8 | 对乙方作出"警告、记过、辞退"等处分并留档 | 处分权是劳动关系核心特征 |
| 9 | 材料出现"工资条、考勤表、排班表、员工手册、工号" | 书面证据直接坐实用工管理 |
| 10 | 直付自然人分成款未依法预扣个税 | 向甲方追缴税款＋滞纳金，并罚款 50%–3 倍 |
| 11 | 以"补贴""费用"等名目规避扣缴义务 | 名目与实质不符，税务风险 + 书面自认 |
| 12 | 要求自然人"自行解决发票"却不提供代开协助 | 凭证链断裂，成本无法税前列支 |
签约前对每个候选人逐项核对上述 12 条：存在任一项且无法整改的，该人员请直接按劳动关系处理（签劳动合同并依法参保），不要用本协议包装，否则协议无效且暴露更大风险。
| 对比项 | 合伙人版（本版·直付） | 合伙制·灵工结算版 |
|---|---|---|
| 结算通道 | 甲方对公账户直接支付 | 经灵工平台代发 |
| 扣缴义务人 | 甲方（法定） | 平台预扣、甲方责任可控 |
| 自然人个税 | 劳务报酬按次预扣 20%–40% （无 5,000 元／月减除） | 劳务报酬累计预扣 （月入 6,250 元以下为 0） |
| 票据 | 自然人代开普票／个体户自开 | 平台开 6% 增值税专票 |
| 报送义务 | 无平台通道，甲方自担凭证链 | 平台按季报送（810 号令） |
| 适用场景 | 过渡期、暂不接入平台，或乙方为个体户 | 规模化的常态化结算 |
结论：本版适合"暂时先不接平台"的过渡阶段，或乙方已注册个体工商户的场景；一旦人员规模上量、以自然人为主，建议切回灵工平台版以降低甲方扣缴与凭证风险。